Breve guida sul contratto preliminare per l’acquisto di un immobile in Italia

Sei straniero e desideri acquistare un immobile in Italia? Sei nel posto giusto. In questa breve guida ti spiegheremo come procedere, concentrando l’attenzione sull’utilità di stipulare un contratto preliminare. Prima di cominciare, ti ricordiamo che occorre possedere determinati requisiti e rispettare la procedura che abbiamo descritto, nel dettaglio, in questo altro articolo del nostro blog.

Con quale procedura si può acquistare un immobile in Italia?

Individuato l’immobile di interesse, la corretta procedura da seguire per addivenire all’acquisto dello stesso è così caratterizzata:

proposta di acquisto: è un’offerta irrevocabile contenente i principali termini della transazione tra venditore ed acquirente
stipulazione del contratto preliminare di compravendita, una volta accettata la proposta di acquisto
rogito notarile di vendita: è il contratto definitivo ed è stilato alla presenza di un notaio, il quale compirà anche le trascrizioni di rito (trasferimento delle informazioni sulla compravendita agli organi statali competenti ed all’Ufficio Catasto per la registrazione). All’acquirente verrà poi consegnato l’originale del certificato di proprietà. Se il rogito notarile viene stipulato molto tempo dopo la firma del contratto preliminare (o compromesso), è preferibile registrare quest’ultimo all’Agenzia del Territorio; ciò per tutelarsi da possibili trascrizioni pregiudizievoli (es. il pignoramento della casa in oggetto).

Ora approfondiamo gli aspetti più importanti che riguardano il contratto preliminare.

Che cos’è il contratto preliminare di vendita?

È un accordo preliminare all’acquisto con cui il compratore prende un impegno formale, dopo che sia stata accettata la proposta di acquisto. Le parti di questo contratto, volenterose di concludere una futura compravendita, vengono denominate “promissario acquirente” (colui che acquista) e “promittente alienante” (colui che vende); questi si obbligano a stipulare il contratto definitivo di compravendita in un momento successivo.

Per cui, dal contratto preliminare scaturiscono alcuni effetti obbligatori che riguardano l’obbligo, per i soggetti contraenti, di fornire il consenso nel momento in cui vi sarà la futura vendita.

Dopodiché, gli effetti reali e obbligatori propri della compravendita (ossia il trasferimento della proprietà, il pagamento del prezzo, la consegna del bene ecc) si produrranno solo nel momento della stipulazione del contratto definitivo.

Qual è l’utilità del contratto preliminare?

Spesso si ricorre al preliminare di vendita per vincolarsi reciprocamente per il futuro, con la garanzia che nessuna parte possa sottrarsi alla stipula del contratto definitivo; ciò consente di evitare di concludere immediatamente quest’ultimo, così da impiegare il tempo intercorrente tra i due contratti per sbrigare altri adempimenti (es. per richiedere un mutuo ecc).

Qual è il contenuto del contratto preliminare di vendita?

Per legge non è prevista una disciplina specifica e puntuale. Vi è unicamente la prescrizione dell’articolo 1351 del codice civile italiano, riguardante la forma (che deve essere la stessa del contratto definitivo), a pena di nullità.

Per questo, la disciplina del preliminare segue quella della specifica tipologia di contratto definitivo scelto (nel nostro caso, quello di compravendita immobiliare).

Gli elementi essenziali del contratto preliminare di vendita immobiliare sono:

il consenso delle parti
la forma scritta
la precisa indicazione del bene immobile oggetto di vendita (tipologia, dati catastali ecc)
il prezzo.

Ovviamente, è consigliabile inserire quanti più dettagli possibili così da avere meno dubbi o problemi nel momento di stipulazione del contratto definitivo.

Precisazioni sulla forma del contratto preliminare di compravendita

Abbiamo detto che la forma deve essere la stessa del definitivo per non incorrere in nullità.

Nei casi di preliminare di vendita immobiliare, si applica l’articolo 1350, primo comma, num.1, del codice civile italiano, che prevede che i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili devono stipularsi per atto pubblico o scrittura privata, a pena di nullità.

Quindi, i contraenti possono procedere in maniera autonoma utilizzando una scrittura privata, oppure recarsi presso un Notaio per concludere il preliminare per atto pubblico o scrittura privata autenticata (quest’ ultima opzione è necessaria se il preliminare ha ad oggetto immobili da costruire o in corso di costruzione, secondo l’art. 6 del D. Lgs. Numero 122 del 2005).

In un prossimo paragrafo, specificheremo come il contratto preliminare stipulato in sede notarile, anche se non è obbligatorio, ha il vantaggio di garantire meglio i contraenti; più di tutti, il promissario acquirente.

Contenuto del contratto preliminare: le clausole accessorie

È possibile arricchire il contenuto minimo del contratto preliminare con alcune clausole aggiuntive che vengono chiamate, appunto, accessorie; sono tali perché il contratto ha una sua esistenza anche se queste non vengono apposte. È chiaro che, se si decide di includerle, potranno condizionare la validità e l’efficacia del contratto stesso.

Solitamente, queste clausole sono previste per la tutela di uno o entrambi i contraenti.

Le più comuni sono:

il termine (la data) entro cui compiere la stipulazione del contratto definitivo: non è essenziale, tranne che non emerga la volontà inequivoca delle parti di renderlo tale (desumibile dalle espressioni impiegate, dall’oggetto del contratto ecc)
la caparra (articolo 1385 del codice civile), ossia una somma di denaro chiesta dal promittente venditore al promissario acquirente per attestare la serietà dell’impegno concordato (caparraconfirmatoria). Questa viene restituita o scalata dal pagamento del prezzo previsto nel contratto definitivo, se tutto procede come stabilito. Se, invece, uno dei contraenti non adempie le obbligazioni previste nel preliminare, l’altro potrà recedere dal contratto, trattenendo la caparra ricevuta o esigendo il doppio della somma versata.

Quando la caparra è prevista come corrispettivo della facoltà di recesso dal contratto (caparrapenitenziale), una volta corrisposta, offre la possibilità al contraente di scegliere se adempiere le obbligazioni previste oppure recedere dal contratto. Se si sceglie il recesso, bisognerà rinunciare alla caparra versata o restituire il doppio dell’importo.

la clausola penale (articolo 1382 del codice civile) che prevede che il contraente inadempiente (in tutto o in parte) debba pagare una somma di denaro specifica a titolo di risarcimento del danno. Il risarcimento di danni ulteriori deve essere espressamente previsto in aggiunta.

Occorre fissare anche la data del rogito nel contratto preliminare?

Abbiamo detto che il termine per la stipula del contratto definitivo non è un elemento essenziale del preliminare, anche se, di solito, i contraenti lo stabiliscono così da circoscrivere temporalmente le proprie obbligazioni.

La questione che si pone è: se non se ne fa menzione, quando è possibile richiedere la prestazione? Per costante orientamento giurisprudenziale italiano, il contraente che vi ha interesse può esigere l’esecuzione immediata della prestazione. Questa è l’applicazione del principio previsto nell’articolo 1183 del codice civile.

Cosa succede se non si rispetta la data fissata per il rogito?

Se per una serie di circostanze il contraente non può rispettare il termine fissato per la stipula del contratto definitivo, in linea generale, non vi sono problemi dato che il termine non è essenziale, quindi non è inderogabile. È possibile chiedere una proroga se vi è un impedimento oggettivo.

Attenzione, però, ai casi in cui il termine può divenire essenziale, analizzando le espressioni usate dai contraenti e tenendo conto della natura e dell’oggetto del contratto. Ossia se risulta l’inequivocabile volontà dei contraenti di considerare persa l’utilità economica dell’accordo quando è decorso infruttuosamente il termine. In questo caso sarebbe possibile procedere allo scioglimento del contratto.

Il contratto preliminare va registrato?

Sì, ma per fini esclusivamente fiscali.

Dal punto di vista civilistico, il contratto preliminare redatto con tutti gli elementi essenziali è valido ed efficaceanche se non è registrato.

Dal punto di vista fiscale, la registrazione è un adempimento prescritto dal DPR numero 131 del 1986 (Tariffa parte 1, articolo 10). Se non viene rispettato, vi saranno sanzioni, ma comunque il contratto produrrà i suoi effetti obbligatori.

I costi sono:

imposta di registro (di 200 euro)
imposta di bollo (di 16 euro ogni quattro facciate dell’atto oppure di 155 euro se l’atto è rogato dal Notaio).

Se sono state previste caparre o acconti, si aggiunge anche l’imposta di registro in misura proporzionale, ossia:

0,50% della caparra confirmatoria
3% dell’acconto sul prezzo di vendita, se non soggetto ad IVA. Se è prevista l’IVA, l’imposta di registro è in misura fissa.

Il contratto preliminare va trascritto?

Anche se è altamente consigliata per avere più certezza e per cautelarsi, la trascrizione del preliminare non è obbligatoria. Lo diventa se il contratto è stipulato dal Notaio (articolo 2645 bis del codice civile).

Quali sono i costi di un contratto preliminare?

Nel caso sia stata scelta una scrittura privata non autenticata, i costi da sostenere sono quelli relativi alla registrazione dell’atto (visti nel paragrafo precedente).

Nel caso sia stata scelta la stipulazione del contratto presso un Notaio, vi sono sia i costi di registrazione sia i costi per l’onorario del Notaio (a seconda del valore dell’atto); in più, il costo di trascrizione presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari (imposta fissa di 200 euro e diritti fissi di trascrizione di 35 euro).

Qual è la durata del contratto preliminare?

Se è stato previsto un termine entro cui adempiere, fino a quando i contraenti sono vincolati?

Se non vi è iniziativa, ossia se nessun contraente si attiva per richiedere l’adempimento, il preliminare soggiace al termine di prescrizione ordinario (dieci anni dalla stipula), decorso il quale non vi sarà più il vincolo a concludere il contratto definitivo.

Cosa succede se il contratto preliminare non viene rispettato?

Se la controparte si rifiuta di sottoscrivere il contratto definitivo, ci si può tutelare.

Si può agire giudizialmente (articolo 2932 del codice civile), ottenendo una sentenza che produce gli stessi effetti del contratto definitivo non concluso (“esecuzione in forma specifica”).

Oppure, nei casi di grave inadempimento, si può domandare la risoluzione del contratto (articolo 1453 del codice civile) e il risarcimento del danno.

Nei casi in cui sia prevista una caparra nel contratto preliminare, si potrà recedere, trattenendo la caparra o esigendo il doppio dell’importo della stessa (come visto nei paragrafi precedenti).

Conclusioni

Ci auguriamo di aver chiarito gli aspetti fondamentali e l’utilità del contratto preliminare per l’acquisto di un immobile in Italia. Se hai bisogno di una consulenza, puoi contattare un nostro avvocato specializzato in materia di proprietà immobiliari per richiedere una consulenza legale.