Guida Completa al Processo di Sfratto in Italia: Passo Dopo Passo 2024
Sei uno straniero residente all’estero? Possiedi un immobile in Italia, locato ad un privato o ad un’azienda? Hai concesso in locazione il tuo immobile, ma il conduttore non paga più il canone? È scaduto il contratto e il tuo conduttore non vuole abbandonare l’immobile? Non ti preoccupare! Attraverso questa guida ti spiegheremo gli step relativi alla procedura di sfratto in Italia.
Innanzitutto, per sfratto si intende un atto con il quale il locatore intima al conduttore di abbandonare l’immobile.
Adesso vediamo le ipotesi in cui può essere avviata la procedura di sfratto in Italia
La normativa italiana contempla due ipotesi in cui è possibile avviare la procedura di sfratto: morosità e finita locazione.
Quando il locatore può avviare la procedura di sfratto in Italia?
Secondo l’ipotesi della morosità, nel momento in cui il conduttore smetta di pagare il canone di locazione e/o le spese condominiali.
Quanto alla seconda ipotesi, ossia la finita locazione, quando alla scadenza del contratto il conduttore si rifiuti di abbandonare l’immobile.
Analizziamo lo sfratto per morosità in Italia
La procedura di sfratto per morosità in Italia è disciplinata dall’art. 658 c.p.c:
“Il locatore può intimare al conduttore lo sfratto con le modalità stabilite nell’articolo precedente anche in caso di mancato pagamento del canone d’affitto alle scadenze, e chiedere nello stesso atto l’ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti”
Quali sono i presupposti della procedura di sfratto per morosità in Italia?
- Che ci sia un valido contratto di locazione, registrato presso l’agenzia delle entrate.
- Che ci sia un soggetto che possieda un titolo che gli consenta di poter disporre dell’immobile. Dunque non deve necessariamente essere un proprietario, ma può essere, ad esempio, anche un usufruttuario.
- Che ci sia un conduttore moroso.
Lo sfratto per morosità in Italia in caso di mancato pagamento delle spese condominiali
La disciplina sullo sfratto in Italia prevede che, anche solo in mancanza di pagamento delle spese condominiali, si possa procedere con lo sfratto per morosità. Pertanto, se il conduttore paga regolarmente il canone ma trascura di versare le spese condominiali per un importo superiore a due mensilità, è possibile avviare la procedura di sfratto in Italia.
Lo sfratto per morosità in Italia in caso di mancato pagamento del canone di locazione
La legge ci dice che, in caso di immobile destinato ad uso abitativo, lo sfratto può essere intimato anche per il mancato pagamento di una sola rata, qualora siano passati 20 giorni dalla scadenza.
È necessario identificare il Tribunale competente, che secondo la legge italiana è quello del luogo dove si trova l’immobile locato.
In seguito, è essenziale inviare una lettera di diffida con l’assistenza di un professionista legale.
Cos’è una lettera di diffida?
Si tratta di un atto con cui si sollecita il conduttore a provvedere al pagamento del canone entro un termine ben preciso, avvisandolo del fatto che, in caso di mancato pagamento, il locatore potrebbe intraprendere azioni legali per tutelare i propri interessi.
Una volta ricevuta la lettera di diffida, il conduttore ha diverse opzioni:
- pagare il canone
- giungere ad un accordo
- continuare ad ignorare gli obblighi contrattuali
Pagando il canone e giungendo ad un accordo la situazione è sanata e il contratto di locazione può procedere regolarmente, senza intoppi.
Qualora, invece, il conduttore continui a non pagare, si procede per vie legali con l’intimazione di sfratto e la citazione in udienza per la convalida
In primis il conduttore sarà citato a comparire dinanzi al giudice dello sfratto.
Successivamente, si chiederà al giudice di dichiarare la risoluzione del contratto di locazione per inadempienza, con la conseguente emissione di:
- un’ordinanza di convalida dello sfratto: costituisce titolo esecutivo per il rilascio dell’immobile
- un decreto ingiuntivo: costituisce titolo esecutivo per il recupero delle somme
All’udienza possono verificarsi delle situazioni differenti:
- il conduttore non si presenta o non si oppone
- il conduttore può richiedere il termine di grazia: un periodo di tempo (in genere non più di 90 giorni) per saldare il proprio debito
- il conduttore si oppone alla convalida: il giudice dovrà decidere se rinviare o meno il procedimento
E se, nonostante l’emissione dell’ordinanza di sfratto, il conduttore persiste nella morosità senza lasciare l’immobile?
Allora, in questo caso l’avvocato del locatore gli notificherà l’atto di precetto con il quale lo intima a lasciare l’immobile entro un tempo che è generalmente di 10 giorni.
Se trascorsi questi giorni, la situazione non è cambiata, si procederà all’esecuzione forzata.
Analizziamo il procedimento di sfratto per finita locazione in Italia
Lo sfratto per finita locazione è anch’esso un atto, disciplinato dall’art. 657 c.p.c:
“Il locatore o il concedente può intimare al conduttore, al comodatario di beni immobili, all’affittuario di azienda, all’affittuario coltivatore diretto, al mezzadro o al colono licenza per finita locazione, prima della scadenza del contratto, con la contestuale citazione per la convalida, rispettando i termini prescritti dal contratto, dalla legge o dagli usi locali. Può altresì intimare lo sfratto, con la contestuale citazione per la convalida, dopo la scadenza del contratto, se, in virtù del contratto stesso o per effetto di atti o intimazioni precedenti, è esclusa la tacita riconduzione.”
Naturalmente, anche qui si richiede come presupposto necessario il possesso di un valido contratto di locazione ma il caso è differente: il conduttore non abbandona spontaneamente l’immobile nonostante il contratto di locazione sia regolarmente scaduto.
Può anche essere richiesto prima della naturale scadenza del contratto: in questo caso opererà come una vera e propria condanna futura.
Nei casi di sfratto per finita locazione in Italia il conduttore può:
- opporsi: quindi si avvierà un procedimento che si concluderà con una sentenza emessa dal giudice
- non opporsi: il giudice convaliderà lo sfratto
- chiedere una proroga: generalmente è di massimo sei mesi. In casi particolari lo sfratto può essere prorogato per 18 mesi, ad esempio nel caso di presenza di figli minori, persone con patologie o persone anziane.
Lo sfratto da un locale commerciale in Italia
Anche in questo caso, è possibile effettuare lo sfratto per morosità e finita locazione.
I contratti di locazione commerciale si rinnovano tacitamente, per lo stesso periodo precedente, qualora il locatore non richieda la cessazione prima della scadenza e nel periodo di preavviso stabilito.
A differenza di quanto abbiamo detto per gli immobili ad uso abitativo, in questo caso, per intimare lo sfratto, non va rispettato il periodo di 20 giorni dalla scadenza del contratto.
Perciò, ai sensi dell’art. 1455 c.c., la risoluzione del contratto si avrà in tutti i casi di inadempimento “di non scarsa importanza”: “Il contratto non si può risolvere se l’inadempimento di una delle parti ha scarsa importanza, avuto riguardo all’interesse dell’altra.”
Per quanto attiene alle fasi della procedura da seguire, esse sono analoghe a quelle già analizzate.
Conclusioni
Ecco a te la nostra breve guida sulla disciplina dello sfratto in Italia. Per avere maggiori informazioni non esitare a contattare un nostro avvocato specializzato in locazioni e chiedere una consulenza legale!
