Tasse e imposte sugli immobili in Italia: cosa devi sapere
Hai bisogno di sapere qual è la normativa fiscale sugli immobili in Italia? Sei nel posto giusto. In questa guida ti spiegheremo brevemente quali sono le imposte che gravano sulle proprietà immobiliari e come gestire gli adempimenti contabili e fiscali.
Preliminarmente occorre fare una distinzione tra due tipi di tributi differenti: le imposte e le tasse.
Entrambi rappresentano la fonte più importante di entrata patrimoniale per lo Stato italiano, ma mentre le imposte sono dovute in relazione alla capacità contributiva del soggetto senza una corrispondente attività dell’ente, le tasse presuppongono un’attività, un provvedimento o la prestazione di un servizio da parte dello Stato o degli enti pubblici territoriali.
Il sistema tributario italiano riconduce le imposte sugli immobili a tre macro-aree:
- tributi di natura patrimoniale: Imu, Tasi e Tari
- tributi di natura reddituale: Irpef, Ires, cedolare secca
- tributi sui trasferimenti (acquisto, successione, donazione): Imposta di Registro, Ipotecaria e catastale
Quali sono le imposte e le tasse sulla casa di proprietà?
Le imposte e le tasse a cadenza periodica dovute dal proprietario di un immobile e da versarsi al Comune sono tre: Imu, Tasi e Tari. Sono imposte di natura patrimoniale, ossia vengono applicate a tutti i possessori di beni immobili (tranne il caso di abitazione principale).
IMU (Imposta Municipale Propria)
È tra le principali imposte sulla casa; viene pagata a livello comunale e dal 2012 ha sostituito l’ICI. È dovuta per il possesso di abitazioni di lusso, ville, castelli, fabbricati, palazzi, aree fabbricabili e terreni agricoli (escluse le abitazioni principali). Il soggetto obbligato è il proprietario o il titolare di altro diritto reale (abitazione, uso, usufrutto, superficie, enfiteusi, superficie). Oppure ancora il concessionario (se si tratta di aree demaniali) o il locatario (se si tratta di leasing).
Per calcolare l’IMU bisogna conoscere i seguenti elementi fondamentali: la rendita catastale dell’immobile, il coefficiente, l’aliquota stabilita dal Comune, la base imponibile. Quest’ultima è data dalla rendita catastale rivalutata del 5% a cui si applicano dei moltiplicatori in base alla categoria catastale.
La formula per il calcolo dell’IMU è: (rendita catastale +5%) X coefficiente dell’immobile.
Determinanti, quindi, per l’importo sono le caratteristiche dell’immobile e il Comune in cui è situato.
La documentazione utile per l’IMU è la visura catastale e l’atto di acquisto / atto di donazione o copia della dichiarazione di successione.
Quando non deve essere pagata l’IMU?
- in caso di abitazione principale (di categoria catastale differente da A1, A8, A9) e relative pertinenze (di categoria catastale C2, C6, C7)
- se si è proprietari di una casa coniugale in assegnazione all’altro coniuge
- se si è nudi proprietari, affittuari e comodatari.
Sono esonerati dal pagamento dell’IMU anche i soggetti che possiedono:
- fabbricati rurali a uso abitativo, con conduzione del fondo
- fabbricati rurali con uso strumentale di attività agricola
- terreni agricoli situati in Comuni montani
Quando bisogna pagare l’IMU?
La prima rata scade il 16 giugno, la seconda il 16 dicembre di ogni anno. Per versare l’imposta può utilizzarsi il Modello F24 anche online oppure un bollettino postale.
Tasi
È una tassa sugli immobili che, in precedenza, era utilizzata dai Comuni per coprire le spese sui “servizi indivisibili” (ossia quelli usufruibili in generale da tutti i cittadini, es. illuminazione pubblica). Dal 1 Gennaio 2020 è stata accorpata alla nuova IMU, divenendo un’imposta unica.
È dovuta da tutti i proprietari di immobili diversi dalla prima casa (che è l’immobile in cui si dimora abitualmente e si risiede anagraficamente). In caso di mancanza di uno di questi ultimi requisiti, la proprietà immobiliare viene considerata come seconda casa, quindi è soggetta alla TASI.
Riguardo gli immobili di lusso concessi in locazione, una percentuale della Tasi è richiesta anche agli affittuari.
Altra esenzione è quella relativa agli anziani proprietari di immobili, i quali si trovano nelle case di cura o nelle strutture di lunga degenza. Se l’immobile di proprietà viene affittato, può non pagarsi la TASI.
Tari (tassa sui rifiuti solidi urbani)
È un’imposta che copre i costi dei servizi di raccolta e smaltimento dei rifiuti. Va versato da tutti coloro i quali posseggano o detengano, a qualsiasi titolo, locali o aree scoperte che possono produrre rifiuti. È sufficiente che vi sia una condizione di utilizzo dell’immobile (es. utenze allacciate).
Per calcolare la Tari vanno applicate: una quota fissa relativa alla superficie dell’immobile ed una quota variabile relativa al numero di occupanti.
Nel caso in cui il proprietario dell’immobile decida di affittare ad un altro soggetto, graverà su quest’ultimo il pagamento della TARI.
Le date di scadenza del pagamento cambiano per ogni Comune; normalmente ci sono almeno due rate con scadenza semestrale.
Quali sono le tasse per l’acquisto della prima casa?
Quando a vendere l’immobile è un’impresa con esenzione Iva o un privato, l’acquirente che usufruisce dell’agevolazione per la prima casa deve versare:
- l’imposta di registro(2% del prezzo o del valore catastale)
- l’imposta ipotecaria e quella catastale (sono fisse e ammontano a 50 euro)
Quindi, si è esentati dal pagare l’imposta di bollo, le tasse ipotecarie e i tributi catastali speciali.
Quali sono le imposte sulla casa di natura reddituale?
IRPEF (Imposta sul Reddito delle Persone Fisiche)
Si tratta di un’imposta diretta cui sono obbligati i cittadini residenti in Italia e non che percepiscono un reddito derivante dal possesso di case, fabbricati o terreni (“redditi fondiari”). Questo reddito dipende dall’applicazione delle rendite catastali (con rivalutazione del 5%), da come viene utilizzato l’immobile, dal periodo e dalla percentuale di possesso.
In aggiunta ai redditi fondiari, l’IRPEF riguarda anche i redditi di capitale, redditi di lavoro dipendente, redditi di lavoro autonomo, redditi di impresa, pensioni, affitti e altri tipi.
IRES (Imposta sul Reddito delle Società)
Riguarda i redditi prodotti da società (es. società a responsabilità limitata, per azioni, cooperative) e enti (pubblici e privati situati in Italia o organizzazioni no profit ecc). L’aliquota ordinaria è del 24%.
Cedolare secca
Si tratta di una modalità alternativa rispetto all’IRPEF ed è un’imposta che riguarda gli immobili oggetto di locazione immobiliare ad uso abitativo. La sua scelta facoltativa va a sostituire tutte le altre forme di prelievo fiscale sul reddito, riguardanti la tassazione su una casa in affitto. In questo modo, il contribuente (locatore), rinuncia all’aggiornamento del canone di locazione per tutta la durata del contratto (tra cui la variazione accertata dall’Istat).
L’aliquota ordinaria è del 21% sul canone di affitto e viene riscossa alla data di registrazione del contratto.
Tra gli altri vantaggi, vi sono l’esenzione dall’imposta di registro e dal bollo, come anche l’esclusione dal reddito complessivo quando si va a calcolare l’IRPEF.
Quali sono le tasse per la seconda casa?
Lo Stato italiano considera un privilegio il possesso di una seconda casa; per questo la tassazione è più elevata.
Vi sono Imu e Tasi che bisogna pagare sempre, a prescindere dalle categorie catastali degli immobili.
Le quote sono calcolate in considerazione di diversi parametri, tra cui la rendita catastale dell’immobile, il numero dei proprietari, l’aliquota comunale ecc.
TASI e IMU assieme non devono superare l’aliquota massima del 10,6 per mille sugli immobili differenti dalle abitazioni principali e del 2,5 per mille sulle abitazioni principali.
Se la seconda casa è in comproprietà, le imposte vengono calcolate proporzionalmente alla quota e ai mesi di possesso di ogni contribuente.
Vi sono degli sgravi e delle riduzioni per l’Imu sulla seconda casa?
Sì, vi sono delle riduzioni per l’IMU nei seguenti casi:
- casa disabitata e non agibile (inutilizzata). Riduzione del 50% sulla base imponibile da dichiarare ai fini IMU. Quando si dichiara la tassa sulla casa, bisognerà allegare l’attestazione di inagibilità oppure l’attestazione di inabitabilità certificata da un tecnico abilitato
- casa in affitto con canone concordato. Riduzione del 25% dell’IMU
- unità immobiliare in comodato d’uso gratuito tra parenti in linea retta di primo grado (es. genitori-figli). Riduzione del 50%, a condizione di aver registrato regolarmente il contratto e che il comodatario utilizzi l’immobile come abitazione principale.
Quali sono le tasse se si acquista la seconda casa?
Se si acquista una seconda casa da un privato, le imposte da versare sono:
- imposta ipotecaria fissa (50 euro)
- imposta catastale fissa (50 euro)
- imposta di registro del 9% del valore catastale della casa.
Se si acquista da un’impresa costruttrice, le imposte da versare sono:
- imposta ipotecaria (200 euro)
- imposta catastale (200 euro)
- imposta di registro pari al 10% del valore catastale della casa o del 22% se si tratta di una casa di lusso.
Quali sono le tasse per la vendita di una casa?
Se si vuole vendere un immobile, potrebbe generarsi una plusvalenza dovuta alla rivendita effettuata con prezzo maggiorato rispetto a quello di acquisto.
Se l’immobile viene venduto entro 5 anni dalla data di acquisto e si registra una plusvalenza, questa viene tassata applicando l’Irpef. Esempio: se l’acquisto era avvenuto per una somma di 100mila euro e, poi, la rivendita è avvenuta prima dei 5 anni per un prezzo di 300mila euro, sulla plusvalenza di 200mila euro lo Stato italiano riscuoterà la tassa.
Le modalità per il pagamento di questa tassa sono due:
- quando si effettua la denuncia dei redditi: alla plusvalenza sarà applicata l’aliquota IRPEF appartenente al contribuente, secondo la sua fascia di reddito (scaglione contributivo)
- quando ci si reca presso il notaio per la stipula del rogito: si verserà al notaio una percentuale forfettaria del 26% (imposta sostitutiva) per saldare il dovuto con il Fisco. Ciò risulta conveniente se si ha un’elevata aliquota Irpef.
Si è esentati dal pagamento delle tasse sulla casa dovute a plusvalenza quando si rivende un immobile:
- proveniente da successione o usucapione
- proveniente da donazione (a condizione che il donante abbia acquistato l’immobile da più di 5 anni)
- utilizzato come abitazione principale per più della metà del tempo (es. rivendita dopo 4 anni dall’acquisto, abitazione per almeno 2 anni + 1 giorno). Come dimostrazione è sufficiente il certificato di residenza, o, se si tratta di domicilio, le fatture delle utenze domestiche.
Quali sono le tasse in caso di vendita di una casa ereditata?
Se si eredita una casa, vi sono una serie di adempimenti fiscali relativi alle tasse di successione.
Le imposte da pagare (che vengono liquidate dall’Agenzia delle Entrate italiana entro tre anni dalla data di dichiarazione di successione) cambiano in considerazione del grado di parentela tra testatore ed erede.
Se vuoi approfondire l’argomento puoi consultare questo altro articolo del nostro blog relativo alle tasse di successione.
Quali sono le imposte sui trasferimenti?
Nei casi in cui l’immobile è oggetto di un passaggio di proprietà o di possesso (es. vendita, locazione, usufrutto, successione e donazione), vi sono dei tributi che vengono applicati (descritti nei loro importi nei paragrafi precedenti):
- Imposta di registro: dovuta allo Stato per registrare un atto di costituzione o trasferimento immobiliare, che serve a conferire certezza giuridica all’operazione. È una imposta alternativa all’Iva (difatti gli atti soggetti all’Iva, sono esentati dall’imposta di registro)
- Imposta ipotecaria: dovuta quando il bene cambia proprietà o è sottoposto ad ipoteca (o altro vincolo), e si deve procedere alle formalità di trascrizione, iscrizione, rinnovazione e annotazione nei pubblici registri immobiliari
- Imposta catastale: dovuta per la voltura al catasto quando si effettua una compravendita, una donazione o una successione ereditaria di un immobile.
Conclusioni
Come visto, la normativa fiscale italiana sugli immobili è variegata e bisogna stare attenti a non violare queste norme per non incorrere in pesanti sanzioni. Puoi rivolgerti a un nostro avvocato specializzato nel settore per gestire i tuoi adempimenti contabili e fiscali o per affrontare eventuali contenziosi tributari.
