Comprar una propiedad en Italia: Consideraciones legales
¿Estás pensando en comprar una propiedad en Italia? ¿Finalmente estás cumpliendo tu sueño de mudarte a Italia, o simplemente estás considerando una inversión en el país?
No te preocupes, sin importar cuál sea tu motivo para decidir comprar una propiedad en Italia, en esta guía explicaremos todos los pasos a seguir cuando emprendas este emocionante y desafiante viaje.
Lo primero que debes hacer es encontrar la propiedad que deseas comprar. En Italia, hay muchos sitios web donde puedes encontrar propiedades en venta. No importa si no hablas italiano, ya que muchos de estos sitios son multilingües. Un sitio web interesante con miles de anuncios es immobiliare.it. También puedes confiar en una agencia inmobiliaria y recibir asistencia durante todo el proceso de compra de parte de un agente inmobiliario calificado.
Ahora que has encontrado la propiedad que deseas comprar en Italia, veamos cuáles son los siguientes pasos.
El primer paso, después de encontrar la propiedad de tus sueños en Italia, es realizar verificaciones para asegurarte de que todo esté en orden. Dos documentos importantes que proporcionan una visión completa de la propiedad que deseas comprar son la “visura catastale” (extracto del registro catastral) y la “visura ipotecaria” (extracto del registro hipotecario).
La “visura catastale” es una especie de tarjeta de identidad de la propiedad. Incluye información sobre las dimensiones del edificio, la categoría, la renta catastral (esencial para calcular varios impuestos), el tipo de uso de la propiedad (por ejemplo, local comercial, villa, oficina, etc.) y los detalles del propietario.
La “visura ipotecaria” es importante para determinar si la propiedad que deseas comprar en Italia está libre de cargas, como gravámenes o hipotecas. Además, puedes verificar si la persona que vende la propiedad es el verdadero propietario y si existen contratos preliminares registrados, entre otros. Tanto la “visura catastale” como la “visura ipotecaria” tienen costos bajos y también se pueden solicitar en línea. Aquí tienes un enlace a un sitio web donde puedes adquirir estos documentos, y ofrecen asistencia y soporte en inglés.
En cualquier caso, antes de finalizar el contrato de compra, el notario, quien redactará el contrato, realizará verificaciones catastrales e hipotecarias para garantizar que la transacción cumpla completamente con las normativas italianas. Sin embargo, siempre es recomendable realizar una verificación preliminar para evitar perder tiempo y dinero en negociaciones largas y viajes innecesarios.
Después de haber revisado la documentación relacionada con la propiedad que deseas comprar en Italia y haber confirmado que todo está en orden, el siguiente paso es proceder con las negociaciones con el vendedor.
Si la negociación es exitosa y se alcanza un acuerdo entre el comprador y el vendedor, el último paso es formalizar el acuerdo mediante una escritura pública ante un notario.
Antes de abordar este tema, es importante señalar que no siempre es posible finalizar el contrato inmediatamente después de llegar a un acuerdo. Considera el caso en el que la propiedad esté en construcción, o esté actualmente arrendada a terceros y el contrato de arrendamiento aún no haya expirado. Los escenarios pueden variar. En todas estas situaciones, las partes pueden firmar un contrato preliminar de venta. Con este contrato, el comprador se compromete a comprarle al vendedor, y el vendedor se compromete a venderle al comprador en una fecha posterior, una vez que se haya llegado a un acuerdo.
El último paso para alcanzar el objetivo de comprar una propiedad en Italia es la firma del contrato de compra, o el contrato final si se había establecido un contrato preliminar de venta.
En Italia, los contratos de compraventa de bienes inmuebles son redactados por un notario y están sujetos a registro en los registros públicos de bienes raíces. Durante esta fase, el notario, responsable de redactar el contrato, realizará todas las verificaciones necesarias para garantizar que la transacción se concluya en total cumplimiento con las normativas vigentes y con los derechos de las partes involucradas. Como mencionamos anteriormente, el notario realizará verificaciones catastrales para asegurarse de que la propiedad esté debidamente registrada en el Catastro nacional, así como verificaciones hipotecarias para comprobar si existen cargas sobre la propiedad. Para la conclusión del contrato, también se requiere un plano catastral actualizado y un certificado de eficiencia energética de la propiedad.
Después de que se hayan completado todas las verificaciones, el notario fijará una fecha para la firma del contrato. En ese momento, se podrá considerar que la transacción está completa y el comprador habrá adquirido los derechos sobre la propiedad.
Una vez firmado el contrato, el notario se encargará de su registro en los registros de bienes raíces. El registro es crucial para permitir que terceros sepan quién es el nuevo propietario de la propiedad.
Un último aspecto a considerar al comprar una propiedad en Italia es la fiscalidad y los impuestos a pagar. El tema es bastante complejo, ya que la ley italiana contempla varios casos y excepciones. Generalmente, un extranjero que compre una propiedad en Italia, ya sea a un particular o a una empresa, debe pagar el “imposta di registro” (impuesto de registro), que es el 9% del valor de la propiedad, el “imposta ipotecaria” (impuesto hipotecario) de 50 euros y el “imposta catastale” (impuesto catastral) de 50 euros. Sin embargo, el tema es más intrincado y se deben considerar circunstancias específicas para determinar con precisión los impuestos a pagar en el momento de la firma del contrato al comprar una propiedad en Italia.
Finalmente, si estás considerando comprar una propiedad en Italia, también debes tener en cuenta la tarifa a pagar al notario por la redacción del contrato de compra. Si la compra se realiza a través de una agencia inmobiliaria, también habrá una tarifa por los servicios de la agencia.
Una pregunta que se hace con frecuencia es si es necesaria la asistencia legal para comprar una propiedad en Italia. La ley italiana no lo exige específicamente, pero considerando que el comprador es un extranjero y pueden existir barreras idiomáticas si no está familiarizado con el idioma italiano, es recomendable contar con un abogado italiano que brinde asistencia durante todo el procedimiento de compra. Además, pueden surgir problemas prácticos que son bastante complejos. Considera la situación en la que el comprador no solo desea comprar la propiedad, sino que también pretende hacer modificaciones. No siempre es posible, ya que puede haber restricciones que impidan cambios en la propiedad. Por todas estas razones, se recomienda buscar asesoramiento legal.
Si estás pensando en comprar una propiedad en Italia, contáctanos para una consulta gratuita con uno de nuestros abogados especializados en propiedades en Italia.